Agustín del Castillo
Por Agustín del Castillo
30 de septiembre de 2024.-De la mano de Enrique Alfaro, Caabsa Eagle, por treinta años concesionaria de la basura en el municipio de Guadalajara, hace ahora negocios inmobiliarios en bienes públicos de la ciudad. En 2017, cuando el todavía gobernador era alcalde de Guadalajara, cedió a la empresa un predio con valor comercial actualizado de más de 600 millones de pesos pagando hasta ahora solo 32 millones.
La historia se remonta a 1994, cuando, en el primer contrato de concesión que ligó al municipio de Guadalajara, presidido por Alberto Mora López, con la empresa, esta recibió en comodato el predio contiguo al parque El Deán, con el compromiso de convertirlo en una estación de transferencia de basura “modelo”, cosa que nunca sucedió. Un nuevo convenio firmado en 2005, con el entonces alcalde Emilio González Márquez, reafirmó el compromiso, pero tampoco lo cumplieron. Como consecuencia del mal manejo de la basura, hoy la zona está contaminada. Con esa justificación, en 2017 Caabsa compró el terreno que ellos mismos contaminaron a precio de ganga para un negocio inmobiliario. El único pago registrado hasta abril de 2024 asciende a 32 millones 671 mil 792 pesos.
“En ese predio en específico se rectificaron los valores, puesto que había un avalúo muy alto. Primero era de 230 millones. Finalmente quedó de 164 millones por el Colegio de Arquitectos y de 168 por parte del Colegio de Ingenieros Civiles”, refirió la titular de la sindicatura del Ayuntamiento de Guadalajara, Anna Bárbara Casillas García, al día siguiente de la publicación del fallo en la Gaceta Municipal, el 9 de octubre de 2017, un proceso que encabezó el jefe de gabinete de la administración, Hugo Luna Vázquez, presidente de la comisión dictaminadora de la licitación y hoy jefe de gabinete en el gobierno estatal.
De 168 millones del nuevo avalúo, el precio se redujo en 38 millones. La síndico explicó que la diferencia la invertiría la empresa en vialidades a adecuar en las inmediaciones de la zona, el entubamiento del canal contiguo y la preservación del arbolado actual en el sitio en el que estaba el vivero municipal. Quedaban así por pagar 130 millones 684 mil 792 pesos, de los que faltan 98 millones 013 mil 594 pesos, que también se podrían entregar “en especie”.
En caso de cumplir el pago total, por 62,204 metros cuadrados (sobre la superficie hay discrepancias importantes en los diversos documentos de la operación) se habrían pagado alrededor de 2,711 pesos por m², cuando en la zona, predominan precios cercanos a diez mil pesos por m², es decir, el terreno supera 600 millones de pesos a valor comercial, de acuerdo a la estimación del valuador inmobiliario Jorge Fernández Acosta, quien considera que el potencial de beneficio otorgado por el plan parcial que en esos meses sacó adelante la administración alfarista es tan alto, que exigir un valor comercial habría mermado poco el volumen de negocio.
Por si no bastara el beneficio, Caabsa, que dentro de los más de 98 millones de pesos a pagar en especie se había comprometido a financiar con hasta 50 millones de pesos la nueva planta de transferencia de basura en el predio La Nogalera, para sustituir a la de El Deán, no solo no pagó un solo peso por las obras, que fueron financiadas por la Secretaría de Infraestructura y Obra Pública del estado, que preside David Miguel Zamora Bueno, sino que obtuvo beneficios por casi trece millones de pesos al asignársele tres de los siete contratos para construir la planta nueva.
El volumen de negocios que obtendrá Caabsa Constructora es considerable, advierte el valuador y urbanista Jorge Fernández Acosta. En el fallo de la licitación, del 9 de octubre de 2017, se habla de departamentos de 37 a 88 metros cuadrados, sin precisar cuántos, además de áreas comerciales en los primeros tres pisos de torres que irán de cinco a quince pisos.
Pero hay más: “aunque el valor de un predio al que hay que hacerle obras de urbanización baja como 10 por ciento en relación con el valor comercial de la zona, la realidad es que el plan parcial que le hicieron le maximiza sus posibilidades de ganancia: puede meter hasta vivienda h5, que es densidad máxima, y puede además ser objeto de transferencia de derechos”. De este modo, “de acuerdo a la norma urbanística 9 (del Reglamento de Gestión Integral para el el Municipio de Guadalajara) y el plan parcial de la zona (que le da un coeficiente de uso de suelo valor 9) puede construir la superficie del predio por nueve veces; de este modo, el área rentable construible ronda 540 mil m2 más la tierra disponible, es decir, 600 mil m²”, advierte Fernández Acosta.
Por su parte, el experto en residuos por el CIESAS, Gerardo Bernache, añade: “Sabemos el trato preferencial que ha recibido Caabsa por administraciones municipales de todos los colores; y aunque han sido cuidadosos en disfrazarlo, es inevitable señalar las diferencias entre lo que se promete, lo que se firma y lo que se cumple; se ha tenido un servicio de basura muy lejos de lo que señalan los contratos; ahora, con la venta de este predio se demuestra una vez más que se le dan todas las ventajas para no cumplir y hacer negocio a costa de la ciudad”.
En todo caso, Caabsa Constructora estaba obligada a cumplir las condiciones, a sacar las licencias correspondientes para la urbanización y a completar el financiamiento de la nueva planta de transferencia, hasta en tres años a partir del fallo (lo que corresponde a 2020). Esta mañana, el predio permanece en las condiciones de 2017; el entorno urbano tampoco ha cambiado, y la nueva planta de transferencia de la avenida 18 de Marzo opera desde mayo de 2022, pues se construyó… con dinero del gobierno del estado.
CONTAMINAR BAJA EL PRECIO
El hoy gobernador Enrique Alfaro Ramírez, entonces alcalde de la ciudad, justificó la venta a precio inferior al catastral debido a que la planta había contaminado la zona. “Los que no quieren escuchar la información que da el Ayuntamiento: hemos dado información puntual, hemos dado los detalles, hemos explicado los problemas que tiene el terreno por haber sido un basurero durante tantos años, tuvo problemas de afectación del suelo, tenemos que generar una solución precisamente en términos de niveles por la cantidad de agua que circula en una zona baja de esa cuenca, es un terreno que tuvo que replantearse en su valor para salir adelante”, dijo el 11 de octubre de 2017.
Aunque se trata de empresas diferentes, la concesionaria del servicio de la basura -que contaminó la zona- y la constructora que adquirió el terreno a bajo costos, son hermanas. En el primer caso, hay evidencia documental de que el compromiso de hacer una planta modelo no se cumplió.
En el contrato de concesión (escritura 4,590 del 17 de diciembre de 1994 bajo la fe del notario 25 de Guadalajara, Lorenzo Bailón) entre Caabsa Eagle y el Ayuntamiento de Guadalajara, presidido por Alberto Mora López, en la cláusula 28, “la concesionaria se obliga a rehabilitar la estación de transferencia”, la cual recibe con el comodato en dos fracciones del predio San Nicolás de las Higuerillas, comprado 40 años antes por el ayuntamiento.
En ese contrato quedó establecido como parte de las obligaciones de la concesionaria (hoy Caabsa Eagle Guadalajara SA de CV), una inversión inicial de 40 millones de dólares para rehabilitar la planta procesadora de basura de Laureles, la planta de transferencia de El Deán y la construcción de nuevas plantas de transferencia en el sector Libertad, así como la contratación de personal especializado para la supervisión de las obras de mantenimiento de la planta de transferencia aludida, sin omitir “el mantenimiento, la reparación o reposición” de los bienes entregados en comodato.
Once años después, con las quejas cotidianas contra la operación de la concesión, el Ayuntamiento de Guadalajara, presidido por Emilio González Márquez, firmó con la empresa un convenio “de ejecución, operación y reinversión”, tras que ambos actores se “perdonan” sus respectivos pendientes (29 de abril de 2005). En la cláusula sexta, Caabsa se obligaba a invertir 146 millones 573,422 pesos en una planta de transferencia nueva. Diversos procesos de transparencia, de los que este diario posee copia, solicitaron las evidencias del cumplimiento de los acuerdos de 1994 y 2005, pero la autoridad municipal respondió que no las había.
En específico, no existen evidencias documentales ni físicas de la inversión de 146.6 millones, pactada en 2005, pero tampoco de las inversiones de 1994 y las eventuales sanciones de su incumplimiento. En los archivos del municipio tampoco se han localizado los 17 anexos del contrato de concesión original.
Respecto a la justificación de la venta de un predio contaminado para hacer vivienda, hay presuntas violaciones serias al marco legal. La Ley General para la Prevención y Gestión Integral de los Residuos, capítulo V, denominado “responsabilidad acerca de la contaminación y remediación de sitios”, señala en sus artículos 68 a 71, que “los responsables de la contaminación de un sitio, así como de daños a la salud como consecuencia de ésta, estarán obligados a reparar el daño causado”, es decir, aplicar medidas de remediación para desactivar el daño. En específico, el artículo 71 subraya: “no podrá transferirse la propiedad de sitios contaminados con residuos peligrosos, salvo autorización expresa de la Secretaría”.
Estas consideraciones fueron detectadas por el equipo de trabajo del candidato de Morena a la gubernatura en 2018, Carlos Lomelí, y se interpuso una denuncia formal tanto por la contaminación como por la venta. Pero tras perder la elección, no dio seguimiento al asunto.
DINERO PÚBLICO PARA COMPENSAR OMISIÓN PRIVADA
Uno de los compromisos pactados para entregar las dos fracciones del predio municipal en las avenidas 18 de marzo y Gobernador Curiel, fue que la concesionaria construiría una nueva planta de transferencia. Para ello, se entregó parte del terreno donado por el gobierno de Jalisco al ayuntamiento, de las antiguas instalaciones de Pemex, unas cuadras al oriente sobre la misma avenida 18 de marzo, hacia el cruce con Lázaro Cárdenas.
Viene en el segundo punto de la modalidad de pago por la que Caabsa puede optar, es decir, el monto mayor, por 98 millones 13,594 pesos. O se entrega ese depósito bancario “a más tardar dentro de los 90 días naturales siguientes de la aprobación del fallo por parte del pleno del Ayuntamiento de Guadalajara”, o bien, pagado en especie:
“…a través de obras, proyectos ejecutivos, equipamiento e infraestructura; estos deberán quedar terminados y entregados al municipio a más tardar el día 30 de mayo de 2018. En el caso particular de que alguna parte del pago en especie sea a través de la construcción de la planta de transferencia, el plazo de entrega deberá será en un plazo no mayor de tres años”, señala el fallo, publicado en la Gaceta Municipal el 9 de octubre de 2017.
En el contrato de compraventa, firmado por el alcalde Enrique Alfaro y el secretario del ayuntamiento, Enrique Ibarra Pedroza, el 31 de octubre siguiente, el ayuntamiento señalaba el acuerdo de financiar la planta de transferencia nueva como parte del pago en especie, por hasta 50 millones de pesos. Pero su construcción fue en realidad contratada por la SIOP y pagada del erario. El costo global de siete contratos, obtenidos vía transparencia, es de 49 millones 321,885 pesos.
Además de no pagar por estas obras, Caabsa obtuvo otro beneficio, pues recibió adjudicación de tres de los siete contratos para hacer la nueva transferencia: el contrato 824-2019 (por 4 millones 499 mil 505 pesos), para la construcción de la planta en primera etapa; también se le encomienda la supervisión técnica (contrato 387-2021, por un millón 284 mil 67 pesos); y la “construcción de plataforma para talleres, obra complementaria en vivero, subestación eléctrica y media tensión y obra exterior” de la planta (contrato 360-2021, por 7 millones 197 mil 263 pesos). El monto total que recibió es de 12 millones 980 mil 835 pesos.
Vía transparencia, el gobierno municipal de Guadalajara aclara que no encontró evidencia de la recepción de la obra o del pago de los 98 millones de pesos estipulados en el fallo, por parte de Caabsa Constructora SA de CV. También carece de registros sobre el financiamiento del pago en especie.
¿CUÁNTO CUESTA REALMENTE EL TERRENO?
En primer lugar, las tres publicaciones de la Gaceta Municipal, relativas al proceso de desincorporación y venta de la superficie de San Nicolás de las Higuerillas a favor de Caabsa Constructora SA de CV, presentan datos contradictorios sobre la superficie de los dos terrenos.
El decreto de desincorporación, publicado en el órgano oficial el 11 de julio de 2017, señala un predio rústico de 81,054 metros cuadrados, esto es, poco más de ocho hectáreas. En la convocatoria de la licitación, del 30 de agosto del mismo año, se confirma la superficie, pero en el fallo del 9 de octubre, la extensión se reduce a 62,204 m². Y por si faltara, en el contrato de compraventa que signó Enrique Alfaro con los empresarios, se habla de una fracción de 10,924.2 m² y otra de 70,126 m², para regresar a 81,054 m².
Si el gobierno municipal busca cobrar 168 millones 684,792 pesos, el precio por m² para 81,054 m² es de 2,081 pesos, mientras los terrenos que suman 62,204 m² se pagan a razón de 2,711.9 pesos por m².
La venta se hace castigando los valores catastrales bajo el argumento de la contaminación. Pero el valor comercial en el área ronda 10 mil pesos por m², de acuerdo a publicaciones de los sitios propiedades.com e inmuebles24.com, de los más recurridos en el mercado real de compraventas (ver https://propiedades.com/valores/el-dean-guadalajara/casas-venta).
Propiedades.com señala el caso de un predio en un millón 181.860 pesos por 120 m² de construcción o terreno, lo que arroja 9,849 pesos por m². Un departamento ubicado en avenida Gobernador Curiel, de 57 m², se vende en un millón 850 mil pesos, y un desarrollo nuevo contiguo a El Deán, en preventa, ofrece 57 m² en un millón 749,730. Los departamentos cobran considerablemente más por m², hasta en 32 mil pesos. El número de departamentos determinará el volumen de negocio global.
Sin embargo, las evidencias disponibles apuntan a un todavía peor acuerdo del municipio para favorecer a Caabsa Constructora SA de CV. Hasta ahora, sólo ha pagado 32 millones 671,198 pesos, es decir, 403 pesos por m² si es un predio de 81,054 m², o 525 pesos por m² si son 62,206 m².
El gobierno de Guadalajara informó extraoficialmente a este medio que no se ha escriturado el predio a Caabsa Constructora SA de CV ante las omisiones a las condiciones de compraventa, pero ha omitido responder si echará atrás el proceso ante la violación de las cláusulas.
“El Gobierno Municipal de Guadalajara está validando opiniones técnicas y dictámenes sobre el cumplimiento de las responsabilidades de la empresa Caabsa Eagle, respecto a la compra del predio en el que se encuentra la planta de transferencia denominada R18”, informó escuetamente sobre la solicitud de este medio.
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COORDINACIÓN DE GESTIÓN INTEGRAL DE CIUDAD ASEGURA QUE CAABSA PAGÓ
En contradicción con lo inormado por otras áreas del ayuntamiento y del gobierno del estado, el director de gestión integral de ciudad, Miguel Zárate Hernández, mandó un escrito vía transparencia en el que asegura que hay cumplimiento de las diversas medidas contempladas en la cláusula tres del contrato de compraventa: el pago del 25 por ciento del precio pactado y las obras en especie por 98 millones de pesos, que incluye, de acuerdo al acta presentada por el funcionario, la construcción de la planta de transferencia (lo que no acredita la información previa entregada a este medio), las “obras en El Deán y el Jardín botánico” hasta por 38 millones de pesos, así como proyectos diversos con el remanente de las dos primeras inversiones. Zárate Hernández entregó este informe desde julio de 2023 (CGGIC/039/2023, informe jurídico, expediente RDI/534/2017/-1, 17 de julio de 2023) mientras la información validada en este reportaje no la acredita, sin que esta contradicción haya sido aclarada por la autoridad municipal a la que expresamente se le solicitó.
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LOS PAGOS Y CUMPLIMIENTOS DE CONDICIONES DE CAABSA CONSTRUCTORA SA POR EL PREDIO DE EL DEÁN
Mientras la Coordinación General de Gestión Integral de Ciudad asegura que se han cumplido, las evidencias captadas vía transparencia reflejan una realidad diferente en la suerte del negocio del antiguo predio de la planta procesadora de basura de El Deán. La justificación de la desincorporación del predio municipal es “para impulsar zonas de crecimiento vertical, con diversidad de usos, con acceso a transporte público masivo, equipamiento e infraestructura de calidad y cantidad suficiente”.
1.- Pago de la cantidad 130´684,792.00 ciento treinta millones seiscientos ochenta y cuatro mil setecientos noventa y dos pesos 00/100 M.N. a favor del municipio de Guadalajara, Jalisco, de la siguiente forma;
* El equivalente a 25% en efectivo a la Tesorería Municipal dentro de los 30 treinta días naturales posteriores, es decir, $32,671,198.00. CUMPLIÓ
* Equivalente a 75% del monto restante a través de deposito bancario o en especie, mediante la realización de las obras, proyectos ejecutivos, equipamiento e infraestructura; que serán propuestos por la Coordinación General de Gestión Integral de la Ciudad y aprobados por la Comisión Edilicia de Obras Públicas a razón de $ 98´013,594.00, antes del 31 de agosto de 2018. Dichas obras son:
– La construcción de la nueva planta de transferencia en el predio municipal La Nogalera, con hasta 50 millones de pesos de inversión. INCUMPLIÓ, pues se hizo con recursos estatales y no de Caabsa
– Rehabilitar el parque El Dean por 38 millones de pesos. SIN EVIDENCIA de cumplimiento
– Rehabilitar el Jardín Botánico, ubicado frente al Hospital Civil antiguo, por 10 millones de pesos. SIN EVIDENCIA de cumplimiento.
2. Realización de obras en los alrededores por al menos 38 millones de pesos, reducidos del monto a pagar:
– La construcción de vialidades perimetrales al proyecto para efectos de mejorar la movilidad urbana de la zona, por $15´000,000.00 quince millones de pesos. INCUMPLIÓ.
– Las obras de infraestructura hidráulica, como puede ser el entubar el canal pluvial que atraviesa el predio, por un monto de al menos $10´000,000.00. INCUMPLIÓ
– La donación al Municipio de Guadalajara, como parte de sus áreas de cesión, de una superficie aproximada de 17 mil metros cuadrados. INCUMPLIÓ
Fuentes: Gaceta Municipal, ejemplares de 11 de julio de 2017, 30 de agosto de 2017 y 9 de octubre de 2017; contrato de compraventa entre Cabsa Construcciones y Ayuntamiento de Guadalajara, 31 de octubre de 2017. Investigación vía transparencia en el Ayuntamiento de Guadalajara y Secretaría de Infraestructura y Obra Pública (SIOP). En contrario, sin ofrecer evidencias, opina la Coordinación de Gestión Integral de Ciudad de Guadalajara.
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Ana Claudia Nepote
Redacción